Seguridad en frentes y balcones
Pocos propietarios saben que, cada determinado tiempo, los consorcios están obligados a presentar informes técnicos que certifiquen el buen estado del edificio para no poner en riesgo a habitantes y transeúntes.
Para garantizar la integridad de los habitantes de la ciudad, el Gobierno porteño promulgó en el año 2000 una ley, la 257, de Seguridad de Frentes y Balcones. La misma establece que todos los propietarios deben presentar cada determinado período de tiempo y circunstancias edilicias un certificado que de constancia del buen estado de la construcción que habitan. Por supuesto, esto genera que en muchos casos haya que poner en marcha obras de reacondicionamiento y esto tenga costos elevados que hay que prever para no subir de pronto el monto de las expensas, que es una de las mayores preocupaciones de los consorcios.
En este sentido, los Administradores tienen un rol fundamental porque son los que tienen que estar al tanto de la reglamentación, de las fechas estimadas de entrega del reporte técnico y de informar al consorcio cuándo, cómo y con cuántos arreglos previos hay que cumplir con lo que la norma exige. De este modo, lo correcto sería que los propietarios vayan realizando a lo largo de los años las reformas necesarias para que a último momento no tengan que desembolsar una gran cantidad de dinero para poder entregar el informe a tiempo.
Esto es un capricho del gobierno sino cuestión de responsabilidad civil, ya que son de dominio público la cantidad de accidentes –muchos de ellos mortales- que ocurrieron por caídas de mamposterías, pedazos de balcones o demás materiales ubicados en los frentes de los edificios.
Qué dice la ley
Desde que se promulgó la ley, los plazos de vencimiento eran en agosto de 2001, 2002, 2003, 2004 y 2005 para los edificios de una antigüedad de más de 71 años, de 51 a 71, de 35 a 50, de 22 a 34 y de 11 a 21, respectivamente. Hasta fines del año pasado y según datos de la Dirección de Fiscalización de Obras y Catastro, el porcentaje de consorcios que hizo la presentación en forma de los reportes técnicos con sus respectivas garantías fueron menos del 50 %, lo que manifiesta una gran falta de responsabilidad así como un peligro inminente para los transeúntes y también los propietarios, por supuesto (ver recuadro).
De todos modos, todos los edificios que no cumplieron pueden ponerse al día realizando la confección del informe y presentándola para conseguir el correspondiente Certificado de Buena Conservación, que es lo que entrega la Dirección de Obras y Catastro.
El mecanismo a seguir es que el Consorcio de Propietarios le encomiende a su administrador que contrate a un profesional matriculado –ingenieros o arquitectos, en general- para la realización de un reporte detallado sobre el estado general del edificio.
Allí, se deben detallar mediante un relevamiento visual y documentado fotográficamente las características de los daños, si las hubiera, y las obras que serán necesarias para arreglarlos y obtener la aprobación del reporte ante el gobierno porteño. Además, se deben estipular los plazos de obra. De acuerdo a los casos particulares que detalla la ley, “se entiende por fachadas en edificios de perímetro libre: cara al frente, cara a contrafrente y laterales; en edificios de perímetro semilibre: cara al frente, contrafrente y lateral; en edificios entre medianeras se considera cara al frente y contrafrente”.
Una vez obtenido el primer Certificado de Conservación, entonces administrador y consorcio deben estar atentos a los plazos que tienen para la próxima presentación, que es la siguiente:
Más de 72 años, cada 2 años; de
51 a 71 años, el control es cada 4 años; de 35 a 50 años, se realiza cada 6 años; entre 22a 34 años, cada 8 años; y de 11 a 21 años, cada 10 años. Los edificios con 10 o menos años, no requieren presentación.
Una falta muy grave
Las consecuencias de no presentar un informe son tanto civiles, penales como económicas, ya que si un edificio no realiza la presentación del Certificado de Conservación de acuerdo con los vencimientos que estableció la Ley y sucede algún accidente como consecuencia de la incorrecta manutención de la construcción, el consorcio será sancionado por el Gobierno de la Ciudad y no estará cubierto por el seguro de las responsabilidades civiles y penales que disponga la justicia de acuerdo a la gravedad del accidente. Es decir, todos los propietarios podrán ser procesados, embargados, multados o penados.